マンションの固定資産税・都市計画税は高すぎる

先日、近くの銀行で、固定資産税・都市計画税を納めてきました。

我が家と、老齢の義父のマンションの分を代理で納めてきましたが、同じ市内に住んでいて、かたや１桁万円に対し我が家は２桁万円も払うことになり、ほとんど倍も金額が違うのに驚きました。

固定資産税と都市計画税が一体どのようにして決まるのか、簡単に調べてみました。

固定資産税

固定資産税とは、毎年1月1日時点で住宅やマンション、土地といった不動産を所有する人全員に発生する税金のことで、不動産を所有している限り支払い続けなければいけません。

固定資産税を決定する式は極めてシンプルです。

固定資産税＝不動産の評価額×0.014（1.4%）

不動産の評価額＝実勢価格×0.7 

実際には不動産の評価額は課税標準額で、お役所へ行くと自分の住んでいる家の課税標準額を出してくれるようです。

評価額があまりに高すぎるなど、結果に納得ができない場合は再審査の申し出を行うことも可能なようです。

納税通知書を持って、役所へ行けば、自分の家の評点数の積算資料をみせてもらうことができ、係員が丁寧であれば、説明もしてくれるようです。

申し出を行う前に、同じ地域の固定資産税の課税相場がいくらなのか調べておく必要があります。

課税相場の調べ方は、役所または町村役場にて毎年4月1日から5月31日まで、自分の所有する不動産のある地域のみの課税台帳を確認することができます。

課税相場を確認のうえ、自身の不動産に対する課税額に納得できない場合にのみ、固定資産評価審査申出制度により、固定資産評価審査委員会に再審査の申し出を行うことができます。

申し出は通常4月1日から納税通知書の交付を受けたあと、3ヶ月以内です。

マンションや戸建てなどの住宅用地では、固定資産税を安くする優遇措置が取られている、ということですが本当にそうでしょうか。

住宅用地に係る課税標準額の特例

小規模住宅用地（200㎡以下の部分）の場合：評価額×1／6＝課税標準額

一般住宅用地（200㎡以上の部分）の場合：評価額×1／3＝課税標準額

例えば、評価額が3,000万円の場合はその1/6の500万円が課税標準額となります。

固定資産税は課税標準額に1.4%を掛けたものですから、この場合は7万円（500万円×1.4%）が固定資産税と計算されます。

建物にかかる固定資産税は、減価償却されますので、3年毎（評価替え）の課税標準額見直しの度に安くなっていく事になります。

ただし、その方法は、対象となる家屋を、現在の建築物価により再建築したものとしてかかる費用（再建築価格）を算出し、これに年数を経過したことによる資産価値の減少（経年減点補正率）をかけて計算します。

現在の建築価格が、建築当時と比べて上昇率が激しい場合、経年減点補正率をかけて数値が前回の評価替え年度の評価額を上回った場合、前回の評価額に据え置くこととなります。

このように、家屋の固定資産税は必ずしも年々下がるわけではありません。

同じ購入価格で、土地の評価額に大きな差がないエリアにある物件の場合、マンションのほうが木造一戸建てよりも固定資産税は高い傾向にあります。

これは、固定資産税は一般的には土地よりも建物のほうに多くかかるためです。

マンションは、敷地面積を住戸数で割った分が所有区分となり、購入価格のうち建物の占める割合が大きくなります。

マンションに住む者として、一戸建てに住むお大尽よりも、集合長屋住宅であるマンションに住む者の方が高い税金を払わなければならないというのは納得いかないところです。

通常は一戸建てを買えない者が、マンションを買いますから、一般的には一戸建てを買う人の方がお金持ちということになります。 

マンションの造りや設備によって固定資産税が上がるという所が、極めてグレーです。

外壁がタイルであったり、エレベーターや機械式駐車場が設備されていることにより、固定資産税が上がるということが、理屈にかなっているのか、納得できないところがあります。

いつまでもきれいに住みたいから、補修費のかかる外壁タイルとしているのであって、それに税金をかけるとは、お役所は街の美観など、どうでも良くて、古くなったらぼろぼろのスラム化マンションとなることを望んでいるのかと勘繰りたくなります。

土地が狭いからわざわざ高いお金をかけて機械式駐車場をつくっているのであって、広ければ当然平面駐車場にするところですが、これは贅沢というのでしょうか。

狭い土地の有効利用のために上へ上へと軒を積み重ねて、致し方なく設備するのも維持するのもお金のかかるエレベーターを使っているのであって、むしろ税金を減免すべきではないかと考えます。


都市計画税

一方都市計画税は、毎年1月1日現在で、市区町村の固定資産税台帳に土地や建物の所有者として登録されているに対して課せられる税金です。 

固定資産税は全ての土地と建物が対象となりますが、都市計画税は都市計画法による市街化区域内に所在する土地と建物が対象となります。

都市計画税は、主に「公園・道路・下水道などの都市計画事業や土地区画整理事業に充てられること」を目的とされています。

つまりは都市に住む者は都市のインフラコストを払えということのようです。

都市計画税は、「固定資産税評価額」を基準に決定されます。

固定資産税の具体的な価格は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて、各市町村が決定します。

原則として、3年ごとに見直しが行われます。

土地と建物のそれぞれの目安は以下のようになります。

土地の固定資産税評価額＝土地の時価×70%

建物の固定資産税評価額＝建物建築費×70%

固定資産税評価額は、意外にも大雑把に決められています。

そのため、不当に高い税額にならないためにも70%以下に定められているということですが、本当にそうでしょうか。

区分所有の分譲マンションの場合は、土地に関してはマンションの敷地全体、建物は建物全体の固定資産税評価額に、区分の専有面積に応じた持分割合を乗じて算出します。

木造の建物だと約30年、鉄筋コンクリート製のマンションだと約50年で、ほぼ資産価値はゼロになる為、「建物にかかる」固定資産税はゼロ、と言う事になります。 

ただし、建物の築年数が５０年経っても、１００年経っても固定資産税評価額は新築時の２０％までしか下がりません。 

理由は税金徴収のためです。

一方土地の方は、基本的に土地の固定資産税評価額は公示価格（毎年３月末に国土交通省から発表される土地の基準価格）や都道府県地価調査価格（毎年７月に各都道府県が調査する地価の標準価格）、不動産鑑定士による評価を参考に、これらの７割程度の価格に決まります。

土地の場合は、建物と違い減価償却されるものではないので、様々な要素が絡み合い、見直しする毎に上下したりします。

固定資産評価証明書は市町村役場で取得できます。

手数料は市町村によって異なりますが、200円から400円が相場のようです。

税率が0.3%（名古屋市は0.3%）の場合は、以下の計算式になります。

都市計画税＝固定資産税評価額×税率0.3%

こちらも随分とシンプルですが、要はお役所が決める固定資産税評価額だけで決まるということのようです。

固定資産税・都市計画税には年収は全く考慮されない

納付者は、固定資産税と都市計画税を合算した納付金額を、分割払い（年4回）か一括払いかのどちらかを選択し納付しますが、一括で払ったからといって安くなるわけではありません。

一つ屋根の下に住むマンションのような集合住宅に住んでいると、年収に関係なく、貧者も富者も、そこに住むためのインフラ費用に関して全く同じ都市計画税を負担をするということになります。

税金・社会保障制度は、何らかの年収による累進制度が取り入れられていますが、固定資産税・都市計画税にはそれはありません。

その税金が払えなければ、分不相応であるから、そこを出ていかなければならないという、厳しい税制ではあります。