マンション総会で開催案内に記載されていない案件を決議できるか
総会招集通知に予め記載されなかった案件の採決についてネットで検索してみました。
以下は、ネットブログ記載の一例とネット検索AIの回答結果です。
ネットブログでの記載事例
「大規模修繕計画を策定する際、招集通知に「大規模修繕計画の策定について」という「議題」を記載しなければ、大規模修繕計画についての決議はできません。
ただし「具体的な修繕箇所や発注先の業者、工事の期間」などの「議案」については、招集通知に書かなくても決議できます。
普通決議が適用される場合、大テーマである「議題」さえ決まっていれば、議案については柔軟に取り決めができると考えられます。」
ブログ記載の事例からすると、総会招集通知に予め記載されなかった案件でも、発注先の業者に関しての採決は可能であるように思えます。
AIを使って質問した回答事例
具体的に下記について、ネットでAIを使って質問してみることにしました。
「マンション総会で開催案内に記載されていない案件、大規模修繕の業者選定に際し、直前までやりとりしていた業者が社会情勢の悪化により受注延期と資材値上がりにより再見積もりを一方的に通知してきたため、この業者を今後の選定より排除することについて賛否をとったがこの決議は有効か」
結論だけ先に言うと、開催案内（招集通知）に記載されていない議題について総会で決議を行った場合、その決議は原則「無効」と判断される可能性が高いです。特に今回のように、業者選定から特定業者を排除するという重要性の高い議題であれば、裁判例の傾向から見ても「重大な瑕疵」と評価されやすく、無効となるリスクは極めて高いと考えられます。
⚖️ なぜ「無効」になりやすいのか
1. 区分所有法35条：議題の事前通知義務
総会の招集通知には、会議の目的となる事項（議題）を必ず記載しなければならないと定められています（区分所有法35条1項）。 → 記載されていない議題を突然審議・決議することは、区分所有者の検討機会を奪うため、原則として許されません。
これは区分所有法および標準管理規約の基本原則で、記載されていない議案を当日追加して決議することは、区分所有者が事前検討の機会がなく、議決権行使の機会を奪うため、無効と判断されやすいとされています。
2. 議題未記載の決議は「重大な瑕疵」と判断されやすい
裁判例では、議題や議案要領の通知がなかった場合、重要事項の決議は無効と判断されています。 特に、規約改正など重要度の高い議題については、議題未通知は「軽微な瑕疵」ではなく「重大な瑕疵」とされ、決議無効が認められています。
今回の「大規模修繕の業者選定から特定業者を排除する」という決議は、
- 修繕計画に影響
- 工事費用に影響
- 管理組合の意思決定に重大な影響 を及ぼすため、重要事項に該当する可能性が高いです。
🧩 今回のケースに当てはめると
● 議題に記載されていない → 原則無効の方向
議題未記載のまま、総会当日に突然「この業者を排除するかどうか」の賛否を取った場合、
- 区分所有者が事前に検討できない
- 書面議決や委任状で意思表示できない という問題が生じます。
裁判例の基準に照らすと、 「重大な瑕疵」→ 決議無効 と判断される可能性が高いです。
📌 例外：軽微な瑕疵なら有効になることもあるが…
裁判例では、
- 瑕疵が軽微
- 決議結果に影響しない 場合は有効とされることもあります。
しかし今回のように、
- 大規模修繕という高額案件
- 業者排除という重大な意思決定
- 区分所有者の利益に直接影響 がある議題は、軽微な瑕疵とは到底言えません。
